Hypothek in der Schweiz – Diese Voraussetzungen musst du erfüllen

Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, kommt an der Hypothek nicht vorbei. Die meisten Käuferinnen und Käufer finanzieren den Großteil ihres Eigenheims über eine Hypothek – also einen langfristigen Kredit, der durch die Immobilie abgesichert ist. Doch nicht jeder erhält automatisch eine Finanzierung.

In diesem Artikel erfährst du, welche Voraussetzungen für eine Hypothek in der Schweiz gelten, wie du deine Chancen auf eine Zusage erhöhst und worauf Banken besonders achten.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das von einer Bank oder Versicherung gewährt wird, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Die Immobilie selbst dient als Sicherheit. In der Schweiz werden Hypotheken meist in zwei Tranchen aufgeteilt: 1. Hypothek (bis 66 % des Kaufpreises) und 2. Hypothek (bis maximal 80 %).

Die Laufzeit ist in der Regel langfristig, oft 10 bis 20 Jahre oder mehr. Die Rückzahlung erfolgt über Zinsen und – je nach Modell – Amortisationen.

Grundlegende Voraussetzungen für eine Hypothek in der Schweiz

Damit eine Bank oder ein Finanzinstitut eine Hypothek gewährt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die wichtigsten sind:

1. Ausreichendes Eigenkapital

Du musst mindestens 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie aus Eigenmitteln einbringen. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen, also ohne Pensionskassenguthaben (2. Säule).

Beispiel: Kaufpreis = 900.000 CHF

Eigenkapital erforderlich = mindestens 180.000 CHF

Davon mindestens 90.000 CHF in Form von Sparkonto, Säule 3a, Wertschriften etc.

2. Tragbarkeit der Finanzierung

Die jährlichen Kosten der Hypothek – inklusive Zinsen, Amortisation und Unterhalt – dürfen nicht mehr als 33 Prozent deines Bruttoeinkommens betragen. Dabei rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent, um Zinsschwankungen abzufangen.

3. Regelmäßiges Einkommen

Ein stabiles und ausreichendes Einkommen ist essenziell. Angestellte müssen oft mindestens ein Jahr im aktuellen Arbeitsverhältnis sein. Bei Selbstständigen wird zusätzlich auf die letzten zwei bis drei Geschäftsjahre geachtet.

4. Objekt in der Schweiz

Die Immobilie muss sich in der Schweiz befinden und entweder selbst genutzt oder im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben vermietet werden. Ausländische Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz unterliegen besonderen Regelungen (Lex Koller).

Weitere Einflussfaktoren

Zusätzlich zu den Basisvoraussetzungen berücksichtigen Banken weitere Aspekte bei der Hypothekenvergabe:

Alter der Kreditnehmenden – Jüngere Käufer profitieren von längeren Laufzeiten, bei älteren Personen wird oft eine Amortisation bis zur Pensionierung gefordert.
Schulden und andere Verpflichtungen – Laufende Kredite, Leasingverträge oder hohe monatliche Fixkosten können die Tragbarkeit verschlechtern.
Bonität und Kreditgeschichte – Einwandfreie Zahlungsvergangenheit ist wichtig. Negative Einträge (z. B. Betreibungen) können zum Ausschluss führen.
Immobilienwert und Lage – Die Bank finanziert in der Regel nur den effektiven Marktwert. Ein zu hoher Kaufpreis kann abgelehnt werden.

Was ist bei der 2. Hypothek zu beachten?

Der Teil der Finanzierung zwischen 66 und 80 Prozent des Kaufpreises wird als zweite Hypothek bezeichnet. Dieser Anteil muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Die erste Hypothek (bis 66 %) ist meist unbefristet, solange die Tragbarkeit gegeben ist.

Hypothek als Ausländer in der Schweiz – geht das?

Ja, aber es gelten besondere Regeln. Personen mit Wohnsitz in der Schweiz und einer B- oder C-Bewilligung dürfen in der Regel Wohneigentum zur Eigennutzung erwerben und auch finanzieren. Für Ausländer ohne Wohnsitz gelten Einschränkungen, etwa beim Erwerb von Ferienwohnungen – hier greift die Lex Koller.

Fazit

Die Vergabe einer Hypothek in der Schweiz folgt klaren Kriterien: Eigenkapital, Tragbarkeit, Einkommen und Objektlage sind entscheidend. Wer sich gut vorbereitet, seine Finanzen im Griff hat und realistisch plant, hat beste Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung.

Besonders wichtig ist eine frühzeitige Finanzierungsplanung – idealerweise vor der Immobiliensuche. So weisst du genau, welchen Kaufpreis du dir leisten kannst und wo deine finanziellen Grenzen liegen.