Lex Koller – Was Ausländer beim Immobilienkauf in der Schweiz wissen müssen

Wer als ausländische Person in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, stößt früher oder später auf die Lex Koller. Dieses Gesetz regelt genau, wer in der Schweiz welche Art von Grundstücken oder Wohnungen kaufen darf – und unter welchen Bedingungen.

In diesem Artikel erfährst du, was die Lex Koller ist, für wen sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und was du beim Immobilienkauf als Ausländer unbedingt beachten musst.

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Es trat 1983 in Kraft und wurde seitdem mehrfach angepasst. Ziel des Gesetzes ist es, die Überfremdung des einheimischen Immobilienmarkts zu verhindern.

Das Gesetz beschränkt den Kauf von Immobilien durch ausländische Staatsangehörige, insbesondere bei Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und nicht selbst genutztem Eigentum.

Wer gilt als „Person im Ausland“?

Laut Lex Koller gelten folgende Personen als ausländisch:

Bürgerinnen und Bürger von Drittstaaten ohne Wohnsitz in der Schweiz
EU- und EFTA-Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz
Ausländer mit Kurzaufenthaltsbewilligung (L)

Nicht betroffen sind in der Regel:

Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung)
EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung (B), sofern sie in der Schweiz wohnen und die Immobilie selbst bewohnen
In der Schweiz domizilierte Firmen mit ausländischer Kapitalmehrheit, sofern kein Erwerb von Wohnraum erfolgt

Was darf man als Ausländer kaufen?

Personen, die der Lex Koller unterliegen, dürfen nicht frei in der Schweiz investieren – insbesondere nicht in Wohnimmobilien. Es gelten folgende Einschränkungen:

Was ist erlaubt?

Erwerb einer Ferienwohnung in Tourismusgemeinden (mit kantonaler Bewilligung, limitiert)
Erwerb einer Erstwohnung, wenn der Käufer in der Schweiz lebt (B- oder C-Bewilligung)
Erwerb von gewerblich genutzten Immobilien (z. B. Büro, Lager, Hotels) – meist bewilligungsfrei

Was ist nicht erlaubt?

Kauf von Zweitwohnungen ohne Eigenbedarf
Kauf von Mehrfamilienhäusern zur reinen Vermietung
Erwerb von Immobilien durch ausländische Kapitalgesellschaften für Wohnzwecke

Welche Ausnahmen gibt es?

Die Lex Koller sieht gewisse Ausnahmen vor, die unter bestimmten Bedingungen gelten:

Erbfall: Immobilien, die durch Erbschaft an ausländische Erben gehen, unterliegen nicht der Lex Koller.
Bewilligte Ferienwohnungen: In Ferienregionen gibt es Kontingente für bewilligungsfähige Objekte (z. B. in Davos, Verbier oder Zermatt).
Besondere wirtschaftliche Interessen: In Ausnahmefällen kann ein Kanton eine Bewilligung erteilen, wenn das Projekt im öffentlichen Interesse liegt.

Ablauf: Immobilienkauf unter Lex Koller

Wenn du als ausländische Person eine Immobilie in der Schweiz kaufen willst und unter die Lex Koller fällst, läuft der Prozess wie folgt ab:

Objekt prüfen: Ist der Kauf überhaupt bewilligungsfähig?
Antrag stellen: Der Verkäufer oder Käufer stellt beim zuständigen kantonalen Amt einen Bewilligungsantrag.
Behördliche Prüfung: Das Amt prüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Bewilligung erhalten: Nur bei positiver Entscheidung darf der Kauf vollzogen und ins Grundbuch eingetragen werden.

Ohne Bewilligung ist der Kauf nichtig – selbst wenn ein Kaufvertrag unterschrieben wurde.

Was passiert bei Verstößen?

Ein Verstoß gegen die Lex Koller kann erhebliche Konsequenzen haben, darunter:

Nichtigkeit des Kaufvertrags
Bußgelder
Zwangsveräußerung der Immobilie

Daher ist es unerlässlich, sich vor dem Kauf rechtlich beraten zu lassen, um keine unzulässigen Geschäfte einzugehen.

Fazit

Die Lex Koller schützt den Schweizer Wohnungsmarkt vor spekulativen Käufen aus dem Ausland. Wer als Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, muss sich genau mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen vertraut machen.

Für EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz ist der Erwerb meist problemlos möglich – bei Ferienwohnungen oder reinen Kapitalanlagen gelten dagegen strenge Regeln.

Mit der richtigen Vorbereitung und rechtlicher Unterstützung ist ein Immobilienkauf auch unter Lex Koller gut planbar – aber eben nicht grenzenlos möglich.